С апреля 2018 г. в СМИ ходят упорные слухи о банкротстве крупного российского застройщика – компании Урбан Групп (UrbanGroup), основным владельцем которой является российский миллионер Александр Долгин. Компания работает с 2008 г. и является одним из крупнейших игроков на рынке строительства жилья Московской области (8 место в России). До последнего времени ею велось шесть проектов в рамках которых было запланировано строительство 80 домов общей площадью около 1 млн.кв.м. По разным оценкам в реализуемые проекты вовлечено от 15 тыс. до 20 тыс. дольщиков[1]. В целом компания имела репутацию одного из самых надежных застройщиков и отличалась достаточно высоким качеством выполняемых работ, даже на фоне постепенного ужесточения требований к застройщикам со стороны государства, которое характерно для российского строительного рынка в последние 10-15 лет. Среди проектов компании можно отметить поселок таунхаусов Ивакино-Покровское, жилые комплексы Опалиха О2, Пятницкие кварталы, Митино О2, Город набережных, Опалиха О3 и др.
Проблемы Urban Group начались в начале апреля с.г. когда Росреестр приостановил регистрацию договоров долевого участия в домах компании. Примеру Росреестра последовал Сбербанк прекративший аккредитацию проектов застройщика, которая позволяла покупателям оформлять в них ипотеку (напомним, что на долю госбанка, согласно данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), приходится 44% ипотечных займов в долевом строительстве)[2].
Поводом для подобных шагов послужили систематические задержки и перенос плановых сроков ввода в эксплуатацию готовых объектов, что по мнению экспертов Сбербанка увеличивало риски для кредиторов и заемщиков. В этой связи в конце апреля основной собственник компании А.Долгин, занявший пост гендиректора вместо ушедшего в отставку А.Пучкова, инициировал процесс внешнего аудита, “в ходе которого были выявлены грубые ошибки и нарушения в системе управления и руководства компанией, такие как необъективная отчетность, нецелевое расходование средств, немотивированное распределение бюджетов, направление и перенаправление денежных потоков”[3]. Продажа долей в строительстве была приостановлена.
С реакцией на сложившуюся ситуацию в конце мая выступил губернатор Московской области Андрей Воробьев сообщивший, что власти “сопровождают” Urban Group, “чтобы не допустить каких-либо потрясений на рынке”.[4] Озабоченность высказали глава Минстроя В.Якушев, первый зампредправления Сбербанка М.Полетаев, а также Вице-Премьер РФ В.Мутко “пожуривший” губернатора области за невнимательность в вопросах выдачи разрешений на строительство.
В июне РБК сообщил, что в Минстрое России принято решение о продолжении строительства незаконченных объектов под руководством администрации Московской области и за счет средств Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства[5], хотя формально о начале процедуры банкротства объявлено не было. Указанный фонд был создан в октябре 2017 г. после чего все застройщики перечисляют в него 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия. Вышеуказанный сценарий с Урбан Групп, в случае его реализации станет первый крупным случаем, когда проблемные дома будут достраиваться за счет фонда.
От себя отметим, что реализация подобного сценария станет важным прецедентом отработки механизма мягкого отъема бизнеса и перераспределения финансовых и ресурсных потоков внутри клановых группировок Москвы и России в целом.
Для понимания действующих внутри крупного российского строительного бизнеса законов необходимо учитывать ряд ключевых факторов:
- Реализация всех крупных строительных проектов осуществляется на кредитные деньги.
- Кредитование проектов осуществляется практически исключительно через международные банковские структуры и под залог российских активов, так как условия кредитования предлагаемые российскими банками практически исключает возможность реализации проектов в реальном секторе экономики.
- Значительную долю в себестоимости строящейся в России недвижимости имеют многочисленные откаты и взятки (от 50 до 90%)[6]
- Валютная задолженность с одной стороны и колебания курса рубля вкупе с ориентацией застройщиков на российский (рублевый) рынок превращают все без исключения долгосрочные проекты в убыточные. С очень высокой долей уверенности можно сказать, что все застройщики начавшие свою деятельность ранее 2014 г. сегодня в любой момент могут быть объявлены банкротами.
- Покрытие внутреннего дефицита осуществляется за счет привлечения новых кредитных средств или средств дольщиков (приостановка денежных вливаний фактически означает банкротство). Руководители подобных компаний оказываются вынуждены продолжать реализацию все новых и новых проектов, обеспечивая себе безбедное существование из непрекращающегося финансового потока. У таких бизнесменов имеется лишь два небезызвестных способа выйти из этого порочного круга: либо нары, либо канары (в случае если им удается кинуть дольщиков и уйти с украденными деньгами за границу).
- Не исключено, что власть в виде упомянутого выше фонда защиты прав граждан предлагает третий, цивилизованный вариант развития ситуации, и судя по всему руководитель Урбана Долгин не возражает.
Отметим, что финансовые проблемы у А.Долгина, который параллельно с бизнесом занимается научной деятельность в Высшей школе экономики, начались еще в прошлом году, когда закрылся принадлежащий ему рекомендательный сервис Имхонет, один из крупнейших в рунете. С учетом этого предположение о том, что последние события вокруг принадлежащей ему Урбан Групп являются результатом предварительно спланированной и согласованной в верхах акции, выглядит вполне обосновано. Тем более на фоне нелепых обвинений в задержке сроков сдачи жилья на 1-3 месяца (такие задержки являются повсеместными) или в “манипулировании денежными потоками” внутри компании, что также является обычной практикой. Действия Росреестра и Сбербанка, на фоне описанных выше факторов, фактически означали остановку строительства. Вместе с тем, вероятное отстранение Долгина от управления вовсе не означает его автоматическое отстранение от участия в распределении прибыли. Кроме того в собственности его семьи находится Владимирский завод прецизионных сплавов, НПО “Магнетон”, трейдерская компания “Союзнихром” и ряд высокотехнологичных производств, что способно обеспечить безбедное существование бизнесмена на долгие годы.
[1] https://www.kommersant.ru/doc/3648956
[2] Там же
[3] ТАСС: http://tass.ru/ekonomika/5236552
[4] Там же
[5] РБК: https://www.rbc.ru/business/01/06/2018/5b1183719a7947efc88c6162
[6] https://regnum.ru/news/1985315.html